Em 28 de outubro de 2026, o TCU aprovou o cálculo da alíquota de referência da CBS em 11,3% para 2027 (TC 006.529/2026-7, relator ministro Vital do Rêgo). O Senado tem até 15 de dezembro de 2026 para ratificar as alíquotas por resolução; se não o fizer, o cálculo do TCU passa a valer automaticamente. Pela primeira vez existe um número para multiplicar.
Nota de escopo. Este conteúdo trata exclusivamente de direito brasileiro. Questões regidas por lei estrangeira são conduzidas em parceria com advogados licenciados na jurisdição competente.
Gancho
Em 28 de outubro de 2026, o TCU aprovou o cálculo da alíquota de referência da CBS em 11,3% para 2027 (TC 006.529/2026-7, relator ministro Vital do Rêgo). O Senado tem até 15 de dezembro de 2026 para ratificar as alíquotas por resolução; se não o fizer, o cálculo do TCU passa a valer automaticamente. Pela primeira vez existe um número para multiplicar.
O que aconteceu
A alíquota de referência é o percentual calculado para preservar, em termos agregados, a arrecadação dos tributos substituídos. Com os 11,3% aprovados, o regime específico da locação de imóveis deixa de ser uma incógnita.
A LC 214/2025 prevê, no art. 261, parágrafo único, redução de 70% das alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis. Sobre 11,3%, isso resulta em aproximadamente 3,4% de CBS sobre a receita bruta de aluguel a partir de 2027 — ano em que a CBS passa a ser cobrada, extintos PIS e Cofins, enquanto o IBS corre em alíquota-teste de 0,1%.
Quem é alcançado está no art. 251, § 1º, I: a pessoa física torna-se contribuinte de IBS e CBS na locação quando, no ano anterior, cumprir cumulativamente duas condições — receita total dessas operações superior a R$ 240 mil (valor sujeito a atualização monetária, art. 251, § 5º) e operações relativas a mais de três imóveis distintos. O § 2º antecipa a condição para o próprio ano-calendário quando a receita excede o limite em 20%, cerca de R$ 288 mil. Há ainda o redutor social do art. 260 — R$ 600 por mês por imóvel residencial, limitado à base de cálculo, inaplicável a imóvel comercial — e regime distinto para a locação residencial de curta duração, até 90 dias, que segue as regras de hospedagem (arts. 253 e 281, com redução de 40%).
Fecha o quadro o Decreto 13.075/2026: a inscrição no CNPJ e a emissão de documento fiscal pela pessoa física contribuinte da CBS passam a ser exigidas a partir de 1º de janeiro de 2027.
A leitura técnica
O ponto que escapa a quem mora fora é qual ano importa. O art. 251 olha para o exercício anterior. Significa que a condição de contribuinte em 2027 se define pelo que acontecer até 31 de dezembro de 2026 — receita e número de imóveis contados agora, com o ano em curso. Não há nada a decidir em 2027; há o que contar em 2026.
O segundo ponto é que a regra não pergunta onde o proprietário mora. As condições do art. 251 são receita e quantidade de imóveis, não residência fiscal. O novo tributo, portanto, soma-se à camada que o não residente já conhece: a retenção de Imposto de Renda na fonte sobre o aluguel, à alíquota de 15% (Lei 9.779/1999, art. 8º; 25% quando o beneficiário está em jurisdição de tributação favorecida), recolhida por DARF 9478, com obrigação de retenção, recolhimento e EFD-Reinf atribuída ao procurador no Brasil (Decreto 9.580/2018, art. 781, I). A conta que importa para a decisão não é 3,4%, e sim 3,4% somados aos 15% já retidos, sobre receita bruta.
O terceiro ponto é operacional, e é onde o proprietário distante costuma perder. A contagem do art. 251 é feita sobre a carteira inteira, não sobre um contrato: imóveis em cidades diferentes, administrados por imobiliárias diferentes, alguns em copropriedade, um ou dois em temporada. Poucos proprietários no exterior sabem o próprio número. E, se o número entra no regime, a obrigação de inscrição no CNPJ e de emissão de documento fiscal a partir de 1º de janeiro de 2027 pressupõe alguém no Brasil com poderes para fazê-lo — o que é um problema de procuração antes de ser um problema tributário, com a regulamentação aplicável ao não residente ainda em aberto.
O quarto ponto desfaz uma simplificação comum. A redução de 70% é do regime específico de bens imóveis e não distingue pessoa física de pessoa jurídica: a holding patrimonial não escapa do IBS e da CBS sobre o aluguel. O que a comparação entre manter os imóveis na pessoa física ou transferi-los a uma holding de fato envolve é outra coisa — tributação do resultado, custo de conformidade, e sobretudo o que acontece na sucessão, inclusive a necessidade de inventário no Brasil sobre cada imóvel. Essa comparação existia antes; o que mudou é que agora ela precisa ser refeita com um número real no lugar da estimativa.
Quem isso atinge
- Brasileiro residente nos Estados Unidos ou em qualquer outro país, com imóveis alugados no Brasil
- Estrangeiro, de qualquer nacionalidade, proprietário de imóvel locado no Brasil
- Herdeiros residentes fora do país que receberam imóveis já locados
- Famílias com holding patrimonial cuja receita é predominantemente de aluguel
- Quem opera locação por temporada e locação tradicional na mesma carteira
O que fazer, e até quando
- Fechar a contagem de 2026 antes de 31 de dezembro: receita bruta total de locação no ano e número de imóveis distintos envolvidos, incluindo os que estão em copropriedade e os que ficaram vagos parte do ano.
- Separar, na carteira, locação tradicional de locação por temporada, porque os regimes e as reduções não são os mesmos e a classificação afeta tanto a base quanto a contagem.
- Revisar os contratos de locação vigentes quanto a quem suporta tributo novo, verificando se há cláusula de repasse, de reequilíbrio ou de revisão — a maioria dos contratos assinados antes de 2025 não trata do assunto.
- Conferir se a procuração existente no Brasil comporta os atos que 2027 vai exigir — inscrição no CNPJ, emissão de documento fiscal, retenção e entrega de obrigações acessórias —, se é pública e se está apostilada nos termos da Convenção da Apostila de Haia.
- Refazer, com os números agora conhecidos, a comparação entre manter os imóveis na pessoa física e organizá-los em estrutura societária, considerando o custo tributário recorrente e o custo sucessório futuro no Brasil.
O que custa não fazer
Entrar em 2027 sem saber se a carteira está dentro ou fora do regime significa descobrir a resposta pela primeira autuação — ou pelo contrato que não permite repassar ao inquilino um tributo que ninguém previu quando ele foi assinado.
Registro editorial
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Pilar: 6 — Vínculo com o Brasil
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Serviço correlato (praticado no Brasil): revisão de contratos de locação e cláusulas de repasse e reequilíbrio; procuração pública apostilada e representação de não residente; constituição e revisão de holding patrimonial; regularização cadastral e planejamento sucessório de imóveis situados no Brasil
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Estirpe editorial: Intermediário
Fontes: - Agência Brasil, 28/10/2026 — TCU aprova cálculo da alíquota de referência da CBS em 11,3%: https://agenciabrasil.ebc.com.br/economia/noticia/2026-10/tcu-aprova-calculo-da-aliquota-de-referencia-da-cbs-em-113 · - Lei Complementar 214/2025 — texto oficial: https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/lcp/lcp214.htm · - Análise — pessoa física como contribuinte de IBS/CBS na locação (art. 251, LC 214/2025): https://www.barbieriadvogados.com/pessoas-fisicas-como-contribuintes-quando-o-aluguel-vira-atividade-empresarial/ · - CRC-MG — Emissão de CNPJ e de documentos fiscais por pessoas físicas contribuintes da CBS a partir de 1º/1/2027 (Decreto 13.075/2026): https://crcmg.org.br/noticias/emissao-do-cnpj-e-de-documentos-fiscais-por-pessoas-fisicas-contribuintes-da-cbs-comecara-em-1o-de-janeiro-de-2027/ · - IRRF sobre aluguel pago a não residente — DARF 9478, EFD-Reinf e responsabilidade do procurador: https://brasiltax.com/blog/nao-residente-no-brasil-imposto-de-renda-aluguel-imovel/
Nota de conformidade
Conteúdo meramente informativo, nos termos do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sem mercantilização e sem captação de clientela; os passos práticos constituem orientação técnica geral e não substituem análise do caso concreto.
A elaboração contou com apoio de ferramenta de inteligência artificial para pesquisa e redação, com revisão e responsabilidade técnica do advogado subscritor, nos termos da Recomendação nº 001/2024 do Conselho Federal da OAB.
Registro de verificação
Pauta fechada em 2/11/2026, com fontes conferidas nos links indicados em cada texto.
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O escritório Andrade & Cintra Advogados é uma banca boutique dedicada ao Direito Civil, Empresarial e Imobiliário, com foco no Direito de Família e Sucessões, concentrado no planejamento patrimonial e sucessório, na estruturação de holdings familiares e patrimoniais, na governança de sociedades e na organização do patrimônio para fins de sucessão — sempre com propósito negocial, substância e conformidade legal. Atuação internacional em cooperação com a Sintra Legal & Partners.
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Dr. J. Guilherme de Andrade Cintra — Sócio Fundador · OAB/SP nº 220.915. Coautoria editorial assistida por inteligência artificial (Anthropic Claude) como editor, sob revisão e responsabilidade do advogado subscritor.
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