Quem retém, quando vence e quanto se paga mudam quando o vendedor é não residente — e, a partir de 1º de outubro de 2026, o caminho pelo qual o dinheiro sai do Brasil deixa de admitir improviso.
Gancho
Em 1º de outubro de 2026 entra em vigor a Resolução BCB nº 561, de 30 de abril de 2026, que reescreve o regime das transferências internacionais (eFX). A partir dessa data o serviço fica restrito a instituições autorizadas pelo Banco Central e a liquidação por stablecoins e outros ativos virtuais passa a ser expressamente vedada. Para quem vende um imóvel no Brasil e quer levar o dinheiro para fora, a documentação deixou de ser detalhe.
O que aconteceu
Duas frentes, uma nova e uma permanente.
A frente nova. A Resolução BCB nº 561/2026 alterou a Resolução BCB nº 277/2022. Publicada em 30 de abril de 2026, entra em vigor em 1º de outubro de 2026. Ela restringe a prestação do serviço de pagamento ou transferência internacional a instituições autorizadas a funcionar pelo BCB; amplia o escopo do eFX para transferências ligadas a investimentos nos mercados financeiro e de capitais, com limite de US$ 10 mil por operação; veda o uso de ativos virtuais, inclusive stablecoins, como meio de liquidação, que deve ocorrer por operação de câmbio ou por conta em reais de não residente; e exige segregação de recursos de clientes e aprimoramento da documentação de suporte. Prestadores não autorizados têm até 31 de maio de 2027 para protocolar pedido de autorização.
A frente permanente, que continua sendo onde as pessoas erram:
- Lei nº 9.249/1995, art. 18 — o ganho de capital auferido por residente ou domiciliado no exterior é apurado e tributado de acordo com as regras aplicáveis aos residentes no Brasil.
- Instrução Normativa SRF nº 208/2002, art. 26 — cabe ao adquirente pessoa física ou jurídica residente no Brasil, ou ao procurador quando o adquirente também for residente no exterior, reter e recolher o imposto sobre o ganho de capital.
- Lei nº 13.259/2016, art. 21 — alíquotas progressivas: 15% sobre a parcela do ganho até R$ 5 milhões; 17,5% de R$ 5 a 10 milhões; 20% de R$ 10 a 30 milhões; 22,5% acima de R$ 30 milhões.
- Recolhimento em DARF sob o código 0473, com vencimento na data do fato gerador — e não no último dia útil do mês seguinte, como vale para o residente.
- Isenções e reduções: a Receita Federal entende que a isenção da alienação de único imóvel até R$ 440 mil (Lei nº 9.250/1995, art. 23), a isenção por reinvestimento em imóvel residencial em 180 dias (Lei nº 11.196/2005, art. 39) e os fatores de redução por tempo de propriedade (Lei nº 11.196/2005, art. 40) não alcançam o não residente. A tese é controvertida — há sustentação doutrinária consistente em sentido contrário, à luz do art. 18 da Lei 9.249/1995 e do art. 2º da Lei nº 4.131/1962 —, mas é a posição do fisco e é ela que se aplica no balcão.
- Procuração: para vender à distância, é preciso procuração pública com poderes específicos de alienar e receber. Lavrada no exterior, exige apostila da Convenção da Haia (promulgada pelo Decreto nº 8.660/2016), tradução por tradutor público e registro no Registro de Títulos e Documentos antes do uso (Lei nº 6.015/1973, arts. 129 e 148). Consulado brasileiro é alternativa à apostila.
Contexto informativo americano, apenas como pano de fundo: desde 1º de janeiro de 2026 vigora nos Estados Unidos um imposto de 1% sobre remessas internacionais em espécie, instituído pela lei orçamentária de 2025, com regulamentos propostos publicados no Federal Register em 13 de abril de 2026. Isso não é orientação de direito americano e não altera nenhuma obrigação brasileira — mas explica por que o desenho da operação, do lado de cá, importa cada vez mais.
A leitura técnica
A maior parte dos problemas nasce de uma suposição inocente: a de que vender um imóvel morando fora é igual a vender morando aqui, só que com mais burocracia. Não é. São três diferenças estruturais.
A primeira é quem paga. No regime do residente, o próprio vendedor apura e recolhe. No regime do não residente, a lei coloca a retenção nas mãos do adquirente residente no Brasil — ou do procurador, quando o comprador também é de fora. Isso significa que o comprador brasileiro assume responsabilidade tributária por um imposto que não é dele, e que o procurador do vendedor pode responder pessoalmente por um recolhimento que ninguém combinou. Escrituras são assinadas todos os dias sem que esse ponto tenha sido tratado no contrato.
A segunda é quando vence. Para o residente, o DARF vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Para o não residente, o imposto é devido na data do fato gerador. Um vendedor que recebe na sexta-feira e só procura o contador na semana seguinte já está em mora.
A terceira é quanto se paga. Retiradas as isenções e os fatores de redução, a base do não residente é maior — às vezes muito maior — que a do residente na mesma operação. Um imóvel adquirido há trinta anos, cujo custo histórico está registrado em valor irrisório, produz um ganho quase igual ao preço de venda. É comum a diferença entre a expectativa e a conta real ultrapassar seis dígitos.
Some-se a isso o funil do câmbio. O produto da venda só sai do país por operação de câmbio formal, e a instituição vai exigir a cadeia documental: escritura registrada, comprovação do recolhimento, identificação fiscal do vendedor, prova da origem lícita. A partir de 1º de outubro, com o eFX restrito a instituições autorizadas e o atalho das stablecoins fechado, os arranjos informais que muita gente usava deixam de existir. Quem preparou os documentos remete; quem não preparou fica com o dinheiro parado no Brasil, em conta que talvez não consiga movimentar de fora.
Quem isso atinge
- Brasileiros residentes no exterior com imóvel no Brasil, próprio ou recebido em herança
- Herdeiros que moram fora e receberam imóvel em partilha e agora querem vender
- Estrangeiros de qualquer nacionalidade proprietários de imóvel no Brasil
- Compradores residentes no Brasil que estão negociando com vendedor não residente — a responsabilidade pela retenção é deles
- Quem fez a declaração de saída definitiva do país e manteve imóvel aqui
- Procuradores no Brasil que assinam escrituras em nome de quem está fora
O que fazer, e até quando
- Definir a condição fiscal do vendedor antes de anunciar o imóvel. Residente ou não residente perante a Receita Federal — inclusive verificando se a declaração de saída definitiva foi apresentada. É essa definição que determina alíquota, prazo e responsável.
- Reconstituir o custo de aquisição com documentos, incluindo benfeitorias comprovadas, antes de fixar preço. A conta do imposto deve ser feita na negociação, não depois da escritura.
- Tratar a retenção expressamente no contrato, com cláusula sobre quem calcula, quem recolhe, com que prazo e com que comprovação — o silêncio contratual não afasta a responsabilidade legal do adquirente ou do procurador.
- Providenciar a procuração pública com poderes específicos, apostilada e traduzida, e registrá-la no RTD antes da data da escritura. É o item que mais atrasa operações e o mais fácil de antecipar.
- Alinhar com a instituição financeira, com antecedência, a documentação da remessa — escritura registrada, DARF quitado, identificação fiscal, prova de origem — observando o regime que passa a vigorar em 1º de outubro de 2026.
O que custa não fazer
O imóvel se vende em um dia e o dinheiro pode ficar anos no Brasil, sem poder sair, por falta de um documento que levaria três semanas para providenciar antes.
Nota de escopo. Este conteúdo trata exclusivamente de direito brasileiro. Questões regidas por lei estrangeira são conduzidas em parceria com advogados licenciados na jurisdição competente.
Registro editorial
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Pilar: 6 — Vínculo com o Brasil
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Serviço correlato (praticado no Brasil): procuração pública apostilada e seu registro, apuração do ganho de capital e recolhimento em DARF, assessoria na escritura e no registro imobiliário, suporte documental à operação de câmbio
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Estirpe editorial: Rubi
Fontes: Resolução BCB nº 561, de 30/4/2026 — texto · Banco Central altera regras do eFX — Machado Meyer · Banco Central publica novas regras para eFX com vigência a partir de outubro de 2026 — ABRACAM · Instrução Normativa SRF nº 208/2002 — Receita Federal · Lei nº 9.249/1995 — Planalto · Lei nº 13.259/2016, art. 21 — Planalto · Decreto nº 8.660/2016 (Convenção da Apostila) — Planalto · Imposto de renda sobre ganho em imóveis auferidos por não residentes — ConJur, 27/2/2021 · Operações não sujeitas ao imposto sobre ganho de capital — Receita Federal · Treasury, IRS issue proposed regulations on the remittance transfer tax — IRS, IR-2026-48 · Excise Tax on Remittance Transfers — Federal Register, 13/4/2026
No radar da próxima semana
- Retomada do Tema 1.348 (RE 1.495.108) no STF — sem data anunciada; o placar está zerado e o risco de modulação recomenda posicionar a discussão antes da tese.
- 1º de outubro de 2026 — entrada em vigor da Resolução BCB nº 561/2026: eFX restrito a instituições autorizadas e vedação expressa de liquidação por stablecoins.
- ITCMD no inventário extrajudicial — reação das Fazendas estaduais e das corregedorias à Resolução CNJ nº 695/2026, com aplicação desigual entre Estados.
- 31 de maio de 2027 — prazo final para prestadores de eFX não autorizados protocolarem pedido de autorização no Banco Central.
Nota de conformidade
Conteúdo de caráter meramente informativo, produzido nos termos do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sem finalidade de captação de clientela ou mercantilização da advocacia. As orientações práticas constituem informação técnica geral e não substituem a análise individualizada de cada caso. Elaborado com apoio de ferramenta de inteligência artificial, sob revisão e responsabilidade profissional do advogado subscritor, observada a Recomendação nº 001/2024 do Conselho Federal da OAB.
Registro de verificação
A pauta desta semana foi conferida em fontes primárias e oficiais em 7/9/2026: andamento do RE 1.495.108 (Tema 1.348) no portal do STF, com a sessão plenária de 2/9/2026 encerrada sem voto, após o pedido de destaque que zerou o placar anterior; Constituição Federal, art. 156, § 2º, I; CTN, arts. 36, 37 e 168; Tema 796 do STF (RE 796.376, julgado em 5/8/2020); Resolução CNJ nº 695/2026 e Resolução CNJ nº 35/2007, art. 15; Pedido de Providências nº 0008622-24.2025.2.00.0000, rel. Min. Mauro Campbell Marques, 12ª Sessão Ordinária de 18/8/2026; Lei nº 6.015/1973, arts. 129, 148, 198 e 289; CTN, arts. 134, VI, 151, VI, e 192; Lei estadual paulista nº 10.705/2000, arts. 8º, I, 18, § 1º, 21 e 25; CPC, art. 611; Resolução BCB nº 561, de 30/4/2026, alterando a Resolução BCB nº 277/2022, com vigência em 1º/10/2026; Lei nº 9.249/1995, art. 18; Instrução Normativa SRF nº 208/2002, art. 26; Lei nº 13.259/2016, art. 21; Lei nº 9.250/1995, art. 23; Lei nº 11.196/2005, arts. 39 e 40; Decreto nº 8.660/2016.
Cautelas registradas. O julgamento do Tema 1.348 está suspenso, sem data de retomada e sem nenhum voto proferido — qualquer prognóstico de resultado é conjectura, e a hipótese de modulação é possibilidade, não decisão. A dispensa do ITCMD prévio vale para o tabelionato; o dever de fiscalização do oficial de registro de imóveis e as leis estaduais que exigem quitação para transcrever o título permanecem íntegros, com aplicação desigual entre Estados. A exclusão do não residente das isenções e dos fatores de redução do ganho de capital é a posição do fisco, com controvérsia doutrinária registrada. O imposto americano de 1% sobre remessas aparece como contexto factual, não como orientação de direito estrangeiro.
Ficaram de fora, por escolha: penhora de salário para dívida sem natureza alimentar (decisão de primeiro grau, sem densidade de precedente); vazamento de dados de segurado e dano moral presumido (o julgado de fundo é de 2025, não é fato novo); anulação de doação de imóvel após exame de DNA (sem número de processo divulgado, pendente de confirmação); morte do promitente comprador e adjudicação compulsória pelo espólio (artigo de consolidação, não decisão nova); mandado de segurança coletivo sobre benefício de ICMS em IRPJ e CSLL (recorte afeito a departamento jurídico de grande empresa); Visa Bulletin de setembro de 2026 e regulamentos do excise tax sobre remessas (sem efeito sobre patrimônio, família ou negócio no Brasil, ou já publicados fora da janela).
Sobre o escritório
O escritório Andrade & Cintra Advogados é uma banca boutique dedicada ao Direito Civil, Empresarial e Imobiliário, com foco no Direito de Família e Sucessões, concentrado no planejamento patrimonial e sucessório, na estruturação de holdings familiares e patrimoniais, na governança de sociedades e na organização do patrimônio para fins de sucessão — sempre com propósito negocial, substância e conformidade legal. Atuação internacional em cooperação com a Sintra Legal & Partners.
Sobre o autor
Dr. J. Guilherme de Andrade Cintra — Sócio Fundador · OAB/SP nº 220.915. Coautoria editorial assistida por inteligência artificial (Anthropic Claude) como editor, sob revisão e responsabilidade do advogado subscritor.
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