Em 9 de outubro de 2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou dois temas repetitivos sobre retenção de valores no desfazimento de compra de imóvel e determinou a suspensão dos processos em que haja recurso especial ou agravo em recurso especial — em segunda instância e no próprio STJ.
Gancho
Em 9 de outubro de 2026, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça afetou dois temas repetitivos sobre retenção de valores no desfazimento de compra de imóvel e determinou a suspensão dos processos em que haja recurso especial ou agravo em recurso especial — em segunda instância e no próprio STJ.
O que aconteceu
A 2ª Seção do STJ, sob relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, afetou os Temas 1.464 e 1.465 a partir dos REsp 2.255.394, REsp 2.255.370, REsp 2.255.054 e REsp 2.255.393.
- Tema 1.465 — definirá o percentual de retenção e a respectiva base de cálculo nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, nos casos de rompimento por iniciativa e culpa do consumidor.
- Tema 1.464 — definirá os limites de retenção nas aquisições de imóveis não edificados (lotes e terrenos) contratadas após a vigência da Lei do Distrato.
A suspensão alcança os processos sobre essas questões com recurso especial ou agravo em recurso especial interposto, nos tribunais de segundo grau e no STJ.
O quadro normativo de referência é o inaugurado pela Lei 13.786/2018, que inseriu o art. 67-A na Lei 4.591/1964 — incorporação imobiliária, com retenção de até 25% da quantia paga, e de até 50% quando submetida ao patrimônio de afetação do art. 31-A, nos termos do § 5º — e o art. 32-A na Lei 6.766/1979, para loteamento, com cláusula penal limitada a 10% do valor atualizado do contrato.
A leitura técnica
As duas bases de cálculo não são variações de estilo: produzem resultados opostos. Na incorporação, a retenção é um percentual do que já foi pago. No loteamento, é um percentual do valor total atualizado do contrato. Num lote em que o comprador pagou 15% do preço, 10% do valor do contrato pode consumir dois terços de tudo o que ele desembolsou. Na incorporação, 25% do que foi pago é 25% — e nada mais. O Tema 1.464 vai dizer se essa assimetria sobrevive, e isso define o caixa de carteiras inteiras de loteadoras.
O Tema 1.465 trata do passado que não acabou. Contratos anteriores a dezembro de 2018 continuam sendo desfeitos hoje, e sobre eles incide a construção jurisprudencial anterior à lei — a dos 10% a 25% de retenção sobre os valores pagos, com devolução imediata e em parcela única. A controvérsia é dupla: qual percentual e, sobretudo, sobre o que. Retenção sobre os valores pagos e retenção sobre o valor do contrato são obrigações de ordens de grandeza diferentes.
A suspensão é a parte que exige ação imediata, e por um motivo contraintuitivo. Processo suspenso não é processo protegido. Durante a espera, prazos de garantia expiram, testemunhas se dispersam, documentos de rateio e planilhas de atualização se perdem em troca de escritório contábil, e o imóvel objeto do distrato é revendido — às vezes com valorização que altera a própria discussão sobre lucro cessante e fruição. Quem chega ao desafetamento com o dossiê montado litiga sobre a tese; quem chega sem ele litiga sobre a prova.
Há ainda o efeito sobre quem está fora dos autos. A afetação sinaliza o percentual provável e, por isso, abre espaço real de negociação administrativa. Acordo celebrado antes da tese é acordo precificado com desconto de incerteza — para as duas pontas. Depois da tese, uma das partes perde todo o poder de barganha.
Quem isso atinge
- Compradores que desistiram ou foram excluídos de contrato de imóvel na planta, de lote ou de terreno
- Incorporadoras, loteadoras e SPEs com carteira de distratos e provisões constituídas
- Administradoras de carteira imobiliária e cessionárias de recebíveis
- Condomínios de lotes e empreendimentos com unidades retomadas
- Quem já tem recurso especial ou agravo pendente sobre o tema — esses processos estão parados
O que fazer, e até quando
- Verificar imediatamente se há processo próprio na suspensão, consultando o andamento: a parada só é formalizada por decisão nos autos, e a classificação equivocada no tribunal de origem é corrigível por petição.
- Reconstituir agora o dossiê econômico do contrato — contrato e quadro resumo, comprovantes de todas as parcelas, comissão de corretagem destacada, tributos incidentes, averbação de patrimônio de afetação na matrícula, e data e valor da eventual revenda da unidade. É a prova que define a base de cálculo, qualquer que seja a tese.
- Para contratos sob patrimônio de afetação, conferir os três requisitos cumulativos do § 5º do art. 67-A: contrato celebrado sob a nova lei, afetação averbada na matrícula e previsão expressa e destacada no quadro resumo. A ausência de qualquer um deles, em tese, rebaixa a retenção ao regime comum.
- Avaliar a composição administrativa antes da fixação da tese, que é o momento em que a incerteza ainda tem valor econômico para ambas as partes.
- Nas carteiras, revisar as provisões e as minutas de novos contratos à luz dos dois cenários de base de cálculo, antes do julgamento.
O que custa não fazer
Processo suspenso dá a impressão de tempo ganho; na prática, é o período em que a prova do que foi pago, retido e revendido se desorganiza — e a tese, quando vier, se aplica sobre o que estiver documentado.
Registro editorial
-
Pilar: 3 — Contencioso e obrigações continuadas
-
Serviço correlato (praticado no Brasil): ação de resolução contratual e restituição de valores, defesa de carteira de distratos, revisão de minutas de contrato imobiliário, acordo extrajudicial e revisão de provisões
-
Estirpe editorial: Intermediário
Fontes: - STJ definirá limites de retenção na rescisão de compra de imóveis — Migalhas, 09/10/2026 · - STJ definirá limites de retenção na rescisão de compra de imóveis — Anoreg/RS, 13/10/2026 · - STJ decide passar a limpo retenção do vendedor em caso de distrato — ConJur, 16/08/2026 · - Retenção em distratos imobiliários no STJ: loteamento x incorporação — ConJur, 05/03/2026 · - Andamento original: Temas 1.464 e 1.465 — Precedentes Qualificados do STJ, painel de suspensão nacional
No radar da próxima semana
- Resultado do Tema 1.348 no STF, com a tese fixada e eventual modulação de efeitos.
- Usucapião de nome de domínio no STJ, julgamento suspenso por pedido de vista em 14/10/2026.
- Dispensa do recolhimento prévio de ITCMD no inventário extrajudicial (CNJ), e sua convivência com as leis estaduais.
Nota de conformidade
Conteúdo de caráter exclusivamente informativo, elaborado nos termos do Provimento nº 205/2021 do Conselho Federal da OAB, sem mercantilização da atividade advocatícia e sem captação de clientela. Os passos práticos indicados constituem orientação técnica geral e não substituem a análise do caso concreto.
A produção contou com apoio de ferramenta de inteligência artificial em pesquisa e redação preliminar, com revisão e responsabilidade técnica do advogado subscritor, observada a Recomendação nº 001/2024 do Conselho Federal da OAB.
Registro de verificação
A pauta foi conferida nas fontes indicadas até 16/10/2026: RE 1.495.108 / Tema 1.348 do STF (sessão virtual de 9 a 19/10/2026, placar de 6 a 2 em 12/10/2026), CF art. 156, § 2º, I, e CTN arts. 37, 149, VII, e 168, I; afetação dos Temas 1.464 e 1.465 pela 2ª Seção do STJ em 9/10/2026, com suspensão nacional; Lei nº 15.270/2025, acórdãos CARF 2401-006.138 e 2201-004.451 e Apelação Cível 0013663-92.2012.4.03.6105 (TRF-3, 4ª Turma, j. 16/02/2022).
Sobre o escritório
O escritório Andrade & Cintra Advogados é uma banca boutique dedicada ao Direito Civil, Empresarial e Imobiliário, com foco no Direito de Família e Sucessões, concentrado no planejamento patrimonial e sucessório, na estruturação de holdings familiares e patrimoniais, na governança de sociedades e na organização do patrimônio para fins de sucessão — sempre com propósito negocial, substância e conformidade legal. Atuação internacional em cooperação com a Sintra Legal & Partners.
Sobre o autor
Dr. J. Guilherme de Andrade Cintra — Sócio Fundador · OAB/SP nº 220.915. Coautoria editorial assistida por inteligência artificial (Anthropic Claude) como editor, sob revisão e responsabilidade do advogado subscritor.
Fale conosco
- WhatsApp: (11) 92499-0086
- E-mail: contato@cintraadvogados.com
- Endereço: Av. João Paulo Ablas, 1575 — Granja Viana — Cotia/SP — CEP 06711-250
- Site: www.andradecintra.com.br
Precisa de uma leitura do seu caso concreto? Fale com o escritório e agende um diagnóstico.
