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Andrade & Cintra Advogados · Ferramenta de apoio ao artigo

Simulador de monetização de área em unidade de conservação

Compare, com seus próprios números, quanto cada caminho rende ao proprietário, quanto economiza o comprador e o que ganha o Estado. Os valores iniciais são hipotéticos, para uma gleba de 100 hectares.

Exemplo ilustrativo, não é avaliação nem promessa de resultado. Os parâmetros iniciais são hipóteses editáveis e não dados de mercado. Valores antes do imposto de renda. Preços reais dependem de sondagem de mercado, da documentação e da localização do imóvel.

Premissas gerais

Valem para todos os métodos. A taxa de desconto converte valores futuros em valor de hoje, para que caminhos com prazos diferentes possam ser comparados.

Valor presente para o proprietário

Quanto vale hoje o que cada método entrega ao proprietário, já descontados custos e prazo. Carbono e PSA aplicam-se à porção fora da unidade; os demais, à porção interna.

  1. Compensação de Mata AtlânticaR$ 982 mil
  2. Compensação de Reserva LegalR$ 447 mil
  3. Aquisição pelo EstadoR$ 419 mil
  4. Cota de Reserva AmbientalR$ 192 mil
  5. Pagamento por serviços ambientaisR$ 170 mil
  6. Créditos de carbonoR$ 75 mil

Os seis métodos

Altere os parâmetros de cada ficha. O resultado e o ranking acima se atualizam na hora.

Porção interna

Compensação de Mata Atlântica

O empreendedor que suprimiu vegetação paga ao proprietário; o proprietário doa a área ao Estado; o Estado aceita e aprova a compensação.

Valor presenteR$ 982 mil
Receita bruta
R$ 1,2 mi
Custos e comissão
R$ -100 mil
Líquido nominal
R$ 1,1 mi
Prazo
1 ano(s)

Proprietário

R$ 982 mil hoje

Transfere a área e encerra os ônus de manutenção

Comprador ou cessionário

Economiza R$ 300 mil

Empreendedor obtém a licença sem restaurar área própria

Estado

Evita R$ 700 mil

Recebe a área em doação e regulariza a unidade sem desembolso

Porção interna

Compensação de Reserva Legal

O produtor com déficit paga ao proprietário; o proprietário doa a área ao Estado; o produtor regulariza sua Reserva Legal.

Valor presenteR$ 447 mil
Receita bruta
R$ 600 mil
Custos e comissão
R$ -70 mil
Líquido nominal
R$ 530 mil
Prazo
1,5 ano(s)

Proprietário

R$ 447 mil hoje

Transfere a área e encerra os ônus de manutenção

Comprador ou cessionário

Economiza R$ 900 mil

Produtor regulariza a Reserva Legal sem perder área produtiva

Estado

Evita R$ 700 mil

Recebe a área em doação e regulariza a unidade sem desembolso

Porção interna

Aquisição pelo Estado

O Estado compra a área com recursos vinculados (compensação do SNUC, PSA), por avaliação atual, em acordo ou compra direta.

Valor presenteR$ 419 mil
Receita bruta
R$ 700 mil
Custos e comissão
R$ -40 mil
Líquido nominal
R$ 660 mil
Prazo
4 ano(s)

Proprietário

R$ 419 mil hoje

Transfere a área e encerra os ônus de manutenção

Comprador ou cessionário

Não se aplica

Empreendedor do art. 36 cumpre a compensação; o Estado executa recursos parados

Estado

Paga R$ 700 mil

Com recursos vinculados, não com orçamento ordinário; consolida a unidade

Interna ou externa

Cota de Reserva Ambiental

O proprietário emite cotas sobre a vegetação e as vende a produtores com déficit; a terra continua sua.

Valor presenteR$ 192 mil
Receita bruta
R$ 300 mil
Custos e comissão
R$ -30 mil
Líquido nominal
R$ 270 mil
Prazo
3 ano(s)

Proprietário

R$ 192 mil hoje

Continua dono da terra

Comprador ou cessionário

Economiza R$ 1,2 mi

Produtor compensa sem comprar terra

Estado

Sem desembolso

Conservação garantida, mas a unidade continua sem regularização

Porção externa

Créditos de carbono

O desenvolvedor financia e certifica o projeto; os créditos são vendidos no mercado; a receita é partilhada por décadas.

Valor presenteR$ 75 mil
Receita anual do proprietário
R$ 13 mil
Total nominal
R$ 356 mil
Anos de receita
27
Carência
3 ano(s)

Proprietário

R$ 75 mil hoje

Continua dono da terra

Comprador ou cessionário

Desenvolvedor retém 50%

Comprador do crédito compensa emissões; desenvolvedor fica com sua parte

Estado

Sem desembolso

Conservação e arrecadação sobre a cadeia; o Estado não gera créditos ali

Porção externa

Pagamento por serviços ambientais

Um pagador público ou privado remunera a conservação por hectare e por ano, mediante contrato.

Valor presenteR$ 170 mil
Receita anual
R$ 30 mil
Total nominal
R$ 300 mil
Anos de contrato
10
Carência
0 ano(s)

Proprietário

R$ 170 mil hoje

Continua dono da terra

Comprador ou cessionário

Paga R$ 30 mil por ano

Pagador garante água e conservação na bacia

Estado

Sem desembolso, se o pagador for privado

Conservação contratada na bacia

Fórmulas. Recebimento único: VP = líquido ÷ (1 + i)t. Receita anual: VP = R × [1 − (1 + i)−n] ÷ i ÷ (1 + i)c, em que c é a carência até a primeira receita. Economia do comprador = custo evitado − preço pago. Desembolso evitado pelo Estado = área × valor de avaliação.

Referências do artigo: custo de restauração por plantio da ordem de R$ 15 mil a R$ 20 mil por hectare (Embrapa); preços pedidos em anúncios de áreas para compensação na Mata Atlântica paulista, em boa parte entre R$ 5 mil e R$ 15 mil por hectare (MF Rural, out. 2026). Parâmetros de carbono e PSA são hipóteses.